Como Montar uma Imobiliária do Zero: Guia Passo a Passo

O que significa montar uma imobiliária

Montar uma imobiliária é constituir uma pessoa jurídica com CNPJ, registrá-la no CRECI da sua região e manter um corretor de imóveis com inscrição ativa como diretor ou responsável técnico da empresa. Sem esses três elementos, o negócio até existe no papel, mas não pode intermediar a compra, a venda ou a locação de imóveis de forma legal no Brasil.

A parte burocrática é a mais simples de resolver. O que separa a imobiliária que sobrevive ao primeiro ano da que fecha não é o CNPJ: é a carteira de imóveis, o processo comercial e a decisão de tecnologia tomada no começo, quando ainda dá para escolher, e não depois, quando já existem 300 imóveis espalhados em planilhas e conversas de WhatsApp.

O momento ajuda. Segundo os Indicadores Imobiliários Nacionais da CBIC em parceria com a Abrainc, divulgados em fevereiro de 2026, o mercado brasileiro fechou 2025 com recorde: 453.005 unidades residenciais lançadas (alta de 10,6% sobre 2024) e 426.260 unidades vendidas (alta de 5,4%), somando R$ 264,2 bilhões em VGV. O primeiro trimestre de 2026 manteve o ritmo, com 110.722 unidades vendidas, 4,1% acima do mesmo período do ano anterior.

A concorrência acompanhou o movimento. Dados do Sistema Cofeci-Creci compilados pelo Imobi Report em julho de 2025 apontam cerca de 580 mil corretores registrados no país ao fim de 2024, contra 413 mil em 2020, uma expansão de 40% em cinco anos. Abrir imobiliária em 2026 é entrar em um mercado aquecido e disputado ao mesmo tempo.

Este guia cobre os dez passos, do CRECI ao primeiro imóvel publicado, com os custos reais de 2026 e as decisões que costumam custar caro quando são adiadas.

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O que é preciso para abrir uma imobiliária no Brasil?

São quatro exigências, e todas precisam estar de pé antes da primeira intermediação:

1. Um corretor de imóveis com CRECI ativo (o CRECI de pessoa física, também chamado de CRECI-F) para figurar como diretor, administrador ou responsável técnico.
2. CNPJ com contrato social registrado na Junta Comercial do estado, com objeto social compatível com a atividade imobiliária.
3. Inscrição da pessoa jurídica no CRECI da região onde a empresa vai atuar, o chamado CRECI-J.
4. Alvará de funcionamento e inscrição municipal, emitidos pela prefeitura da cidade da sede.

A base legal é a Lei 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, junto do Decreto 81.871/1978. Esses dois normativos estabelecem que a intermediação imobiliária só pode ser exercida por profissional inscrito no conselho, e que a empresa que explora a atividade precisa de inscrição própria.

Quem pode ser dono de uma imobiliária sem ser corretor?

Qualquer pessoa pode ser sócia de uma imobiliária, inclusive quem nunca trabalhou com imóveis. A exigência não recai sobre a propriedade da empresa, e sim sobre quem responde tecnicamente por ela.

A regra é literal na documentação dos conselhos regionais. O CRECI-SC, na página de inscrição principal de pessoa jurídica, determina que "deve haver ao menos um corretor de imóveis, devidamente inscrito, como Diretor/Administrador e/ou Responsável Técnico, sem delegação de poderes via procuração". Ou seja: não adianta contratar um corretor e passar uma procuração para ele. O nome precisa estar no contrato social, na função de administrador ou de responsável técnico.

Na prática, isso cria dois caminhos:

• Você é corretor: tira o CRECI-F, abre a empresa e assume a responsabilidade técnica. É o caminho mais barato e mais comum.
• Você não é corretor: precisa de um sócio ou de um administrador com CRECI ativo formalizado no contrato social. Isso significa dividir sociedade ou remunerar uma responsabilidade técnica, e vale acertar essa relação por escrito antes de registrar qualquer documento.

Imobiliária ou corretor autônomo: qual formato faz sentido para você?

Se a operação é você sozinho, atendendo clientes e fechando negócios, abrir uma imobiliária pode ser um custo antecipado sem contrapartida. O corretor autônomo com CRECI-F emite recibo, trabalha com contrato de intermediação e não paga anuidade de pessoa jurídica.

A pessoa jurídica passa a compensar quando pelo menos uma destas coisas é verdade:

• Você vai ter corretores associados trabalhando sob a sua marca.
• O volume de comissões já torna a tributação de pessoa física (tabela progressiva do IRPF, com alíquota de até 27,5%) mais pesada que a do Simples Nacional.
• Construtoras, incorporadoras ou clientes corporativos exigem CNPJ para contratar.
• A marca própria faz parte do plano de captação, e não só do plano de vaidade.

Se o seu caso ainda é o de operação individual, o caminho mais eficiente é profissionalizar a ferramenta antes da estrutura jurídica. O guia sobre o melhor CRM para corretor autônomo cobre esse cenário em detalhe.

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Passo 1: defina o modelo de negócio antes de gastar o primeiro real

O modelo determina custo, equipe e tecnologia. Errar aqui é o que faz o investimento inicial estourar.

Venda de usados. Ciclo longo, ticket alto, comissão concentrada. Depende de carteira captada e de relacionamento com proprietários. Estrutura enxuta funciona bem.

Locação. Receita recorrente e previsível, porém operação pesada: contratos, vistorias, garantias, repasses mensais, cobrança de inadimplência e prestação de contas ao proprietário. Exige software específico de administração de aluguéis, que é uma categoria diferente de um CRM de vendas. Se a locação vai ser o carro-chefe, inclua esse software no orçamento desde o começo.

Lançamentos. Você vende o estoque de incorporadoras e recebe comissão sobre o VGV, muitas vezes com repasse dividido com a construtora. Depende de credenciamento junto às incorporadoras e de equipe de plantão. Exige mais capital de giro, porque o pagamento costuma vir parcelado conforme o fluxo da obra.

Nicho. Alto padrão, rural, comercial, litoral, temporada. Reduz a concorrência direta e encurta o caminho para virar referência, mas exige conhecimento real do segmento.

Escolha um para os primeiros 12 meses. Imobiliária nova que tenta atender tudo ao mesmo tempo dilui o pouco tempo disponível e não constrói autoridade em nada.

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Passo 2: garanta o CRECI, o seu e o da empresa

São dois registros distintos, e o segundo depende do primeiro.

CRECI de pessoa física (CRECI-F)

Exige formação em Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) ou curso superior de Gestão Imobiliária, seguida de estágio supervisionado e do requerimento de inscrição no conselho regional do seu estado. A anuidade de 2026, fixada pela Resolução Cofeci nº 1.556/2025, é de R$ 918,00 para pessoa física.

CRECI de pessoa jurídica (CRECI-J)

É a inscrição da empresa e só pode ser solicitada depois do CNPJ. A lista de documentos, tomando como referência a tabela do CRECI-SC, inclui:

• Requerimento de pessoa jurídica assinado pelo sócio administrador ou pelo corretor responsável técnico.
• Cópia autenticada do contrato social registrado na Junta Comercial, com as alterações contratuais, se houver.
• Cópia do CNPJ.
• Cópia do alvará, ISS ou cadastro municipal do município onde a empresa será estabelecida.

O prazo médio informado pelo conselho é de cerca de 15 dias após o pagamento das taxas. A anuidade de pessoa jurídica é escalonada por faixa de capital social. Pela mesma resolução do Cofeci para 2026, e conforme a tabela de taxas e emolumentos de pessoa jurídica do CRECI-SP, os valores ficam assim:

Capital social	Anuidade PJ 2026
Empresário individual	R$ 918,00
Até R$ 70.000	R$ 1.836,00
Até R$ 140.000	R$ 2.295,00
Até R$ 210.000	R$ 2.754,00
Até R$ 280.000	R$ 3.213,00
Acima de R$ 280.000	R$ 3.672,00

Some-se a isso a taxa de inscrição inicial, também escalonada por faixa, e os emolumentos de cada conselho regional. Confirme os valores no CRECI do seu estado antes de fechar o orçamento, porque as taxas acessórias variam de região para região.

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Passo 3: abra o CNPJ com o enquadramento certo

Três decisões práticas resolvem a maior parte dos problemas fiscais que aparecem depois.

CNAE

Os códigos usados pela atividade são:

• 6821-8/01: corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis.
• 6821-8/02: corretagem no aluguel de imóveis de terceiros.
• 6822-6/00: gestão e administração da propriedade imobiliária, quando a imobiliária vai administrar carteira de locação.

Se você pretende trabalhar com venda e locação, registre os dois primeiros já na abertura. Incluir um CNAE depois é possível, porém envolve alteração contratual e nova apresentação de documentos ao CRECI.

Natureza jurídica

Corretor de imóveis não pode ser MEI. A profissão é regulamentada, e profissões regulamentadas estão fora da lista de ocupações permitidas ao Microempreendedor Individual. Os formatos viáveis são a Sociedade Limitada Unipessoal (SLU), que permite abrir sem sócios e sem exigência de capital mínimo, e a Sociedade Limitada (LTDA) quando houver mais de um sócio. A SLU é o caminho padrão para quem começa sozinho.

Regime tributário

A corretagem de imóveis costuma ser tributada pelo Anexo III do Simples Nacional, cuja alíquota inicial é de 6% sobre o faturamento, conforme o artigo 18 da Lei Complementar 123/2006. O enquadramento exato depende da composição da receita e da folha de pagamento, então essa é uma conversa obrigatória com um contador que já atenda imobiliárias. Contador generalista costuma enquadrar errado no primeiro mês, e corrigir depois sai mais caro do que escolher bem no início.

Quanto capital social vale a pena declarar?

Declare o capital social compatível com a realidade da operação, porque ele define diretamente quanto a empresa vai pagar de anuidade ao CRECI todo ano. Um capital de R$ 300.000 declarado por vaidade coloca a imobiliária na faixa mais alta (R$ 3.672,00 em 2026) em vez da faixa inicial (R$ 1.836,00). São R$ 1.836 a mais por ano, todo ano, sem nenhuma contrapartida.

Na SLU não existe exigência de capital mínimo. Declare o que de fato vai ser integralizado na empresa.

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Passo 4: faça a conta do investimento inicial

O investimento para abrir uma imobiliária no Brasil varia, na prática, de cerca de R$ 5.000 em um modelo enxuto e digital a R$ 50.000 ou mais em uma operação com loja de rua e equipe contratada.

Os números abaixo são uma composição de custos para você montar o seu orçamento, não uma pesquisa de mercado. Os únicos valores fixos e nacionais são os do Cofeci; o restante depende do seu estado, do seu município e das cotações que você levantar.

Item	Modelo enxuto (digital)	Loja de rua com equipe
Junta Comercial e CNPJ	taxa estadual, cotar na Junta	taxa estadual, cotar na Junta
Inscrição e anuidade CRECI-J	a partir de R$ 1.836	R$ 1.836 a R$ 3.672
Anuidade CRECI-F do responsável técnico	R$ 918	R$ 918
Contador (mensalidade)	cotação local	cotação local
Alvará e taxas municipais	varia por município	varia por município
Ponto comercial (aluguel, caução, reforma)	R$ 0 (home office)	o item mais pesado do orçamento
Identidade visual, domínio e portal	baixo	médio
Sistema de gestão (CRM e portal)	a partir de R$ 49/mês	R$ 149 a R$ 299/mês
Capital de giro para seis meses	essencial	essencial

Duas observações mudam essa conta:

O ponto comercial é o que separa os R$ 5 mil dos R$ 50 mil. Aluguel, caução, reforma, mobiliário, energia, internet e IPTU somam mais do que todo o resto junto. Em 2026, com a maior parte da busca por imóveis começando no Google e no celular, a vitrine física deixou de ser pré-requisito para captar cliente comprador. Ela ainda pesa para captar proprietário em bairro tradicional, e essa é a única razão real para bancá-la no primeiro ano.

Capital de giro não é item opcional. É o que a maioria esquece de orçar e o que mais derruba imobiliária nova.

Quanto tempo até a primeira comissão entrar?

Conte em meses, não em semanas. O ciclo de uma venda de imóvel usado envolve captação, publicação, geração de leads, visitas, proposta, negociação, análise de crédito ou financiamento e, só então, a assinatura. Cada etapa tem prazo próprio, e o financiamento bancário costuma ser o mais longo deles.

A consequência prática é direta: monte reserva para cobrir os custos fixos por seis meses sem depender de nenhuma comissão. Imobiliária que abre sem esse fôlego começa a aceitar qualquer negócio no terceiro mês, e é assim que se constrói uma carteira ruim.

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Passo 5: monte a carteira de imóveis antes de montar a estrutura

Imobiliária sem imóveis para oferecer não tem o que vender, e nenhum investimento em fachada ou anúncio resolve isso. A captação é o ativo do negócio.

Comece pelos canais que não custam dinheiro:

• Rede pessoal e indicação. É o caminho mais rápido para as primeiras captações e o que mais se retroalimenta depois.
• Proprietários com imóvel encalhado em portais. Anúncio parado há meses é oportunidade de abordagem, desde que você chegue com um diagnóstico do anúncio, e não com um pedido de exclusividade.
• Parceria com outros corretores. Dividir comissão em negócio compartilhado é melhor do que não ter negócio.
• Presença digital própria. Proprietário compara. Ter um portal profissional com página própria por imóvel muda a conversa de captação, porque você mostra onde o imóvel dele vai aparecer.

O guia com 12 estratégias de captação de imóveis detalha cada um desses caminhos, e o de gestão de proprietários trata do relacionamento que transforma uma captação em três.

Uma regra prática: prefira 30 imóveis bem cadastrados, com fotos boas, descrição completa e proprietário engajado, a 200 imóveis mal cadastrados. Carteira inflada não vende, só ocupa tempo.

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Passo 6: defina a estrutura de equipe e o modelo de remuneração

Para começar com estrutura mínima, um corretor com CRECI ativo já é suficiente, e ele pode ser você. A partir daí, o modelo mais comum no Brasil é o de corretores associados: profissionais autônomos, com CRECI próprio, que atuam sob a marca da imobiliária mediante contrato de associação e são remunerados por comissão sobre os negócios que fecham.

Isso mantém o custo fixo baixo no começo, mas exige três definições feitas por escrito antes do primeiro corretor entrar:

1. Divisão da comissão. Qual o percentual do corretor captador, do corretor vendedor e da casa. Definir isso depois que um negócio grande fecha é receita para conflito.
2. Regra de propriedade do lead e do imóvel. Quem atendeu primeiro, por quanto tempo o lead fica com esse corretor, o que acontece quando o cliente volta seis meses depois falando com outra pessoa.
3. Controle de acesso à informação. Quem enxerga quais leads. Corretor vendo a carteira inteira gera disputa interna e facilita a saída de base quando alguém deixa a equipe.

O terceiro ponto é onde a tecnologia entra cedo. Um sistema com papéis definidos resolve por configuração o que, sem sistema, vira reunião e ressentimento. O guia de gestão de equipe imobiliária aprofunda os modelos de distribuição de leads e de acompanhamento de desempenho sem microgerenciamento.

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Passo 7: escolha a tecnologia antes de acumular retrabalho

Este é o passo que mais economiza tempo no primeiro ano e o mais adiado de todos. Imobiliária nova costuma começar com planilha e WhatsApp porque é grátis, e descobre no sexto mês que migrar 300 imóveis, com fotos, histórico de leads e conversas espalhadas, custa semanas de trabalho manual que ninguém tem.

Comece pelo básico bem feito. Uma imobiliária em fase inicial precisa de:

• Cadastro de imóveis centralizado, com fotos organizadas e status atualizado, acessível para toda a equipe.
• Portal próprio com domínio da imobiliária, para não depender exclusivamente de portais de terceiros.
• CRM com funil visual, para nenhum lead morrer sem próxima ação definida.
• Agenda integrada ao CRM, para visitas e follow-ups não ficarem só na cabeça do corretor.
• Controle de acesso por papel, definido antes do segundo corretor entrar.

O Revi reúne esses cinco itens em um sistema só. O portal público sobe com domínio próprio e SSL gratuito, o CRM organiza os leads em um funil kanban de cinco etapas (Novo Lead, Em Atendimento, Qualificado, Fechado e Perdido) com histórico completo de interações por lead, a agenda vincula cada visita ao negócio correspondente e a equipe é organizada em quatro papéis: proprietário, administrador, gerente e corretor.

A caixa de entrada de captura de leads recebe os contatos vindos do portal já com um score de 0 a 100 atribuído por IA e a justificativa da nota, para você descartar spam e promover os bons contatos ao CRM em um clique. A IA também escreve a descrição do anúncio a partir dos dados que você já preencheu no cadastro e dá uma nota de qualidade ao anúncio com a próxima melhoria sugerida, o que ajuda quando há muito imóvel para cadastrar e pouca gente para escrever.

Para o corretor em campo existe o Revi Mobile, aplicativo para Android e iPhone que funciona offline: consultar a ficha de um imóvel, mover um lead de etapa e cadastrar um imóvel novo continuam funcionando sem sinal, e tudo sincroniza quando a conexão volta. É a diferença entre registrar a visita na hora e tentar lembrar dela à noite.

Dois limites honestos, para você orçar certo:

• O Revi não tem módulo de administração de locação. Contratos de aluguel, repasses ao proprietário e cobrança de inadimplência não estão no sistema. Se a locação for o carro-chefe do seu modelo, você vai precisar de um software específico para essa parte da operação.
• Na integração com portais, o Revi gera o feed que ZAP Imóveis, Viva Real e OLX leem pelo Canal Pro (formato VRSync), além de um feed dedicado ao Chaves na Mão. O plano de anúncios continua sendo contratado por você direto com cada portal, e os canais exibidos dependem desse plano.

Os planos começam em R$ 49 por mês (100 imóveis, 3 usuários), passam por R$ 149 (500 imóveis, 10 usuários) e chegam a R$ 299 (3.000 imóveis, 50 usuários), com teste de 14 dias sem cartão de crédito. Para uma imobiliária que está nascendo, o plano de entrada cobre com folga o primeiro ano de operação.

Comece sua imobiliária com o sistema certo: teste o Revi grátis por 14 dias, sem cartão de crédito.

Antes de fechar contrato com qualquer fornecedor, vale rodar o checklist de como escolher um sistema para imobiliária e conferir a comparação de quanto custa um sistema imobiliário em 2026. O critério que mais pesa no primeiro ano não é o tamanho da lista de recursos, é quanto tempo você leva para colocar o primeiro imóvel no ar.

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Passo 8: coloque a marca no ar

Com o CNPJ saindo e o sistema escolhido, a presença digital é o que transforma empresa registrada em empresa que aparece.

Domínio próprio. Registre o domínio antes de imprimir qualquer material. Prefira o nome da imobiliária, curto e fácil de ditar por telefone.

Portal com página por imóvel. Cada imóvel precisa de uma página própria, com localização, fotos, descrição e formulário de contato. É essa página que o Google indexa e é ela que você manda no WhatsApp para o cliente, em vez de mandar 15 fotos soltas.

Google Business Profile. O cadastro é gratuito e é ele que coloca a imobiliária no mapa e nas buscas locais do tipo "imobiliária em [bairro]". Para negócio local, é o item de melhor retorno por esforço investido.

Portais de anúncio. Continuam sendo fonte relevante de lead comprador. Trate-os como canal pago complementar, não como base da operação: o portal é aluguel de audiência, o site próprio é patrimônio que acumula valor ao longo do tempo.

Redes sociais com foco. Escolha uma rede e faça bem feito. Perfil abandonado no terceiro mês comunica algo pior do que não ter perfil nenhum.

O guia de SEO para corretores de imóveis e o de marketing imobiliário digital cobrem a sequência recomendada para os primeiros meses.

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Passo 9: organize o jurídico e o financeiro do dia a dia

Três documentos e uma rotina evitam a maior parte dos problemas.

Autorização de venda ou locação assinada pelo proprietário. É o que dá respaldo à cobrança da comissão. Defina prazo de vigência, se há exclusividade e qual o percentual acordado.

Contrato de intermediação com o cliente. Deixa claro o que a imobiliária faz, o que não faz e em que momento a comissão é devida.

Contrato de associação com cada corretor. Formaliza a divisão de comissão e a natureza da relação, evitando discussão sobre vínculo empregatício.

Sobre honorários, cada CRECI regional publica uma tabela de referência para a sua região. Consulte a do seu estado antes de definir o percentual padrão da casa, e registre o valor por escrito em toda autorização.

Do lado financeiro, separe desde o primeiro dia a conta da empresa da conta pessoal, registre toda comissão recebida e mantenha o repasse aos corretores em um calendário fixo. E como você vai lidar com dados pessoais de clientes e proprietários o tempo inteiro, vale ler o guia de LGPD para corretores e imobiliárias antes de montar a base de contatos.

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Passo 10: acompanhe cinco números desde o primeiro mês

Imobiliária nova não precisa de relatório sofisticado. Precisa saber, toda semana, cinco coisas:

1. Quantos imóveis foram captados no mês.
2. Quantos leads novos entraram e por qual canal.
3. Quantas visitas foram agendadas e quantas de fato aconteceram.
4. Quantas propostas foram apresentadas.
5. Quantos negócios fecharam e qual o valor de comissão gerado.

Anotar isso em uma planilha simples já funciona, desde que seja feito toda semana. O que não funciona é descobrir no fim do trimestre que a captação parou em fevereiro. Um funil de vendas bem alimentado responde os itens 2 a 5 sozinho, e o guia de funil de vendas imobiliário mostra como estruturar as etapas.

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Os erros que mais custam caro nos primeiros 12 meses

• Abrir com ponto comercial caro antes de ter carteira. O aluguel vence todo mês, independentemente de você ter vendido alguma coisa.
• Deixar a tecnologia para depois. Migrar base de planilha para sistema no sexto mês custa semanas de digitação que ninguém tem sobrando.
• Não definir a divisão de comissão por escrito. O conflito sempre aparece no negócio grande, quando já é tarde para negociar.
• Captar volume em vez de qualidade. Imóvel com preço fora da realidade ou proprietário desalinhado ocupa tempo e não fecha.
• Depender exclusivamente de portais de terceiros. Se o lead só chega por um canal pago, o custo de aquisição sobe quando o portal reajusta o plano e você não tem alternativa.
• Subestimar o capital de giro. É o erro mais comum e o mais fatal, porque força decisões ruins justamente quando a operação ainda está aprendendo.

Conclusão

Montar uma imobiliária do zero é um processo de dez passos que cabem em dois blocos. O primeiro é burocrático e tem prazo previsível: CRECI, CNPJ, alvará e inscrição da empresa no conselho, algo entre 30 e 60 dias e alguns milhares de reais em taxas. O segundo bloco é o que decide se o negócio existe daqui a dois anos: modelo definido, carteira captada, regras de comissão no papel, presença digital própria e um sistema que sustente a operação desde o primeiro imóvel.

A ordem importa mais do que parece. Captação antes de fachada, sistema antes de volume, regra de comissão antes do primeiro corretor. Quem inverte essa sequência não erra por falta de esforço, erra porque gasta o capital de giro em coisas que não geram negócio e chega ao sexto mês com uma base bagunçada para arrumar.

Pronto para começar? Teste o Revi grátis por 14 dias, sem cartão de crédito, e veja como fica sua imobiliária com portal próprio, CRM e agenda no mesmo lugar. Se quiser entender a plataforma inteira antes, comece pela página de sistema para corretor e imobiliária.